En la primera parte de esta entrega, presentamos el contexto que hace tan atractivo este negocio y los principales aliados que necesitará en su equipo. Veamos ahora cómo poner a marchar la operación.

Fase I: Entrada por la fuerza

Aproveche que el propietario no está e irrumpa con el campesino fachada acompañado de dos familiares. Siembren primero la cerca; los plátanos pueden esperar. En un par de jornadas ya empezarán a lucir algunos hilos de cultivo, el gallo y el cambuche en el que vivirá la familia: símbolos que su abogado citará después como posesión de vieja data.

Cuando el dueño aparezca, procure que el policía que acuda sea uno de los contactos que ya estableció ya en la primera parte para que anote el ingreso del propietario del lote como un acto de “perturbación a la posesión”. Esto dará inicio a un proceso de amparo que le permitirá quedarse en (y, a la postre, con) el lote.

Entre una y otra cosa, si no lo ha hecho ya, negocie con la banda local algunos lotes “VIP” y, a cambio, la disuasión armada recae sobre cualquiera —propietario incluido— que ose cruzar la cerca. Esto se sumará a la protección jurídica del amparo y le garantizará dominio pleno sobre el terreno.

Fase II: Proceso policivo

El abogado mil-oficios redacta la querella de amparo ante la inspección; el campesino aporta fotos borrosas, declaraciones autenticadas en notarías amigas, uno recibo de cualquier cachivache que haya comprado para el terreno y el policía del cuadrante presenta el reporte de la perturbación a la posesión por parte del dueño cuando quiso entrar. Eso dará inicio al proceso ante inspección de policía.

En el curso del proceso -ágil, por lo demás- el inspector ordenará practicar una visita ocular al terreno (que solo se hará en papeles) y tomará uno o dos testimonios prefabricados para sustentar que la posesión de hecho la tiene el campesino. Con eso, tendrá para amparar su permanencia y colgar un aviso en la cerca del terreno que publica la protección legal. Felicitaciones: ha logrado su primera, y quizás más importante, victoria legal.

Fase III: Notaría y Registro

Eleve a escritura pública -o al menos, a declaración jurada- una “compraventa de posesión” por cualquier valor y deje constancia de que la ocupación data de lustros. El contacto en el IGAC corre un lindero, borra la franja inundable y, si es hábil, logrará que el predio aparezca “sin propietario registrado”.

Pero si lo que quiere es la propiedad, y no solo la posesión, tendrá que usar a su contacto en registro. En el certificado de tradición, revise quién vendió al actual propietario. Si está muerto, revívalo. Apóyese en la notaría amiga para crear una escritura pública de compraventa que date de antes de que el actual dueño comprara el predio. Luego, vaya a registro y registre la doble venta: es muy difícil borrar la venta real, pero haga de todos modos el registro de esta nueva escritura recién envejecida… Ya las autoridades se encargarán de definir cuál de las dos reconocen en las siguientes fases.

Fase IV: Judicial

No hay mejor defensa que el ataque. Sí, usted el invasor va a demandar al propietario. Sin pena, acuda al Juez Civil Municipal con su posesión reconocida y alegue que lleva más de veinte años en el predio (use las fotos de la yuca del lunes). Y exija una restitución inversa: ¡que el propietario le pague las mejoras! Inicie acciones en todos los frentes a su disposición, incluso, denuncie al propietario por falsedad documental en Fiscalía.

En este viaje, no importa el destino sino el trayecto. Aplique una técnica de desgaste: excepciones, nulidades, recusaciones, vacaciones colectivas y el clásico extravío de expediente. Pida todo tipo de pruebas y haga uso de todos sus peritos fiados: Contador certifica “inversiones” en el predio; topógrafo amigo avala linderos; sicólogo describe “arraigo social” del campesino… Todo costeado con la “cuota inicial” de su futuro comprador. Emplee todos sus esfuerzos, no a ganar, sino a enredar; cada aplazamiento o diligencia fallida sube el costo emocional del pleito y acerca al acuerdo extrajudicial. Si el propietario resiste, la sentencia llegará en el 2035, cuando el barrio ya tenga alcantarillado, población asentada y usted haya desaparecido con las ganancias.

Fase V: Aprovechamiento

Divida y facturará. Con el amparo a su favor y los procesos judiciales en la nevera, ocúpese de lotear el terreno y vender tantas unidades cuantas pueda. Gane de toda la cadena: monte una ferretería para la construcción y una inmobiliaria para la comercialización. En todo caso, recuerde que solamente debe aceptar pago en efectivo, lo demás deja rastro.

Por increíble que suene, no va a tener ningún problema instalando los servicios públicos. Su proyecto será reconocido como un “barrio subnormal” y, por ley, las empresas están obligadas a brindarle servicio.  Incluso, el Estado mismo le va a terminar pagando agua, luz y gas, desde el Fondo de Energía Social (FOES). Así que aprovece la ganga: ¡puede vender los lotes con servicios incluidos!

Así concluye el ciclo de operación. Tiene usted un modelo de negocios estable y, lo más importante, bastante rentable.

Ahora repita.