Los residentes en propiedad horizontal, en muchas ocasiones, desconocen la ley que cobija a esta clase de viviendas o copropiedades.  Vivir en un conjunto cerrado o edificio hace responsable al dueño del inmueble de una serie de obligaciones que pueden acarrear sanciones económicas o embargos si no los atiende.

En Colombia rige la Ley 675, que rige a las propiedades horizontales en el país, tiene vigencia hace 24 años, pero algunos expertos consideran que se necesita legislar sobre el tema en el Congreso de la República para añadir algunos artículos que estén más acorde a la realidad actual.

Los encargados de administrar en los conjuntos residenciales tienen varios retos: sistema contra incendios en buenas condiciones,  mantener la convivencia pacífica (por temas recurrentes como el alto ruido y necesidades de mascotas en las área comunes); recuperar la cartera de morosos con la cuota de administración,  gestión de recursos limitados y cumplir la Ley 675 de 2001. 

Morosidad de copropietarios 

Cobrar una tarifa mensual a los copropietarios debe mentalizarlos de que ese dinero es para mantener las áreas comunes. Es la manera que el conjunto cerrado o edificio se mantenga en condiciones excelentes y que la edificación no se vaya deteriorando.

El dinero del pago de administración es usado para pagar servicio de vigilancia, de aseo, mantenimiento de área comunes como piscina, gimnasio, salón de eventos, parrillada, entre otros aspectos.

El negarse a pagarlo, la administración, cobijada por la ley, puede publicar la lista de morosos en las áreas comunes, el no ingreso de su vehículo al parqueadero comunal, no aviso de llegada de visitas, buscar el mismo moroso sus recibos de servicio público en una caja en recepción, no tener acceso a gimnasio, piscina y salón social.

En caso extremo, la administración puede pasar el caso a cobro jurídico, donde abogados inician un proceso ante un juzgado de pequeñas causas. Sin embargo, aquí radica un problema como lo comentó Silvia Padilla, presidenta de la Lonja de Propiedad Horizontal, en la que señala que ante la congestión de procesos en estos juzgados los fallos pueden tardar y de paso la deuda del moroso se incrementa hasta que haya una sentencia. 

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“El problema grave de los morosos es la falta de celeridad de los juzgados.  Como hay tanta congestión de estos juzgados de  pequeñas causas, sucede una situación bastante delicada, porque son procesos que duran tres, cuatro años y a la gente morosa se le está aplicando lo que se llaman algunos procesos como se llama el ‘plan candado’, que no le dejan entrar el carro”, dijo Padilla en entrevista con Zona Cero.

No obstante, aseguró Padilla que “ya a la gente no le importa eso, dejan el carro fuera en las vías. Entonces, esto depende también de un proyecto a nivel nacional que se le dé celeridad o una justicia especial para la propiedad horizontal como en otros países”.

Aunque tarda la sentencia, los juzgados sí actúan ante los morosos para embargar cuentas bancarias que contribuyan a recuperar el dinero de la cuota de administración. Lo que sugiere Padilla es que se legisle para que este proceso sea más ágil y eficaz.

“El Gobierno Nacional debe iniciar un proyecto de ley especialmente a los proyectos inmobiliarios grandes en donde se le dé celeridad a todo proceso que sea del régimen de propiedad horizontal y no que sea la misma competencia (pequeñas causas) que llegan tanta cantidad de procesos”, añadió Padilla. 

Explicó que en otros países “los ayuntamientos tienen facultades, en algún momento también jueces especializados en la parte inmobiliaria”.

Precisó que  “tú vas a Estados Unidos y te sacan. Tú no pagas, te sacan. En otros países, el no pagar la administración, te sacan del proyecto. Entonces hay que mirar qué reforma se puede hacer para acelerar el proceso con unos jueces especiales y competentes”.

Corrupción y administraciones desleales 

De igual manera, añadió que hay situaciones de corrupción que desmejoran la copropiedad. 

“La corrupción privada y la administración desleal la Fiscalía no le pone atención a este tipo de delitos. Entonces, en la propiedad horizontal hay un incremento desmesurado de administraciones que hacen cosas terribles, como llevarse la plata al edificio, corrupción privada con empresas que les dan comisiones altas para dejar a los edificios endeudados”, explicó la presidenta de Lonja de Propiedad Horizontal.

Ante esto, concluyó que “toda esta situación lo que acarrea es falta de celeridad y falta de eficiencia de la rama judicial para solucionar estos problemas”. 

Reiteró falta de celeridad en los procesos en juzgados 

Padilla fue enfática en que las administraciones, las que trabajan realmente por la comunidad, tienen la dificultad para emitir embargos a los morosos a raíz de la falta de celeridad y de juzgados especializados en el tema de propiedad horizontal. 

“Las controversias en propiedad horizontal se demoran mucho ante los jueces municipales”, insistió.

Además, otro reto fundamental de las administraciones de propiedad horizontal es la convivencia.

“Hay una cantidad de jueces de paz actuando fuera del marco legal, porque ellos deben dirimir controversia, pero todo lo que es en derecho y no en equidad, y que son problemas de las propiedades privadas, ellos no pueden ejercer funciones coercitivas”, aseguró. 

El 80 % de edificios no cumplen la red contra incendios 

Padilla también reveló que alrededor del 80 % de edificios y conjuntos cerrados no están cumpliendo con la red de contraincendios.  

“En Barranquilla y en todo lo que es la parte de Soledad, que están cada rato incendiándose los edificios. Algunos no tienen la red contra incendio activa o no están hechos”, dijo.

Además, explicó que  “de esto también quiero decir que la propiedad horizontal tiene un reto con los abogados. La rama judicial en la parte del Consejo Superior de la Judicatura va a tener que iniciar un programa de investigar aquellos abogados que han hecho negociaciones colocando en riesgo la vida de los propietarios”.

Expresó Padilla que “hay una norma a nivel nacional que tú no puedes recibir la ocupación de un edificio si no se cumple con la norma contra incendio. Y los abogados están conciliando en el centro de conciliación situaciones que no lo pueden realizar, porque si no cumplen, no se puede recibir el proyecto. Y ellos reciben los proyectos con poder de los representantes legales. Entonces, eso es ilegal”.

Añadió la presidenta del gremio de Propiedad Horizontal que  “si la gente va a invertir en proyectos inmobiliarios de propiedad horizontal, uno quiere ver que su inversión está amparada por el Gobierno Nacional y por la justicia, y no que uno quede metido en un problema legal porque un abogado le dejó la propiedad horizontal mal recibida”.

Aseguró que el 80 % de los edificios en Barranquilla no cumplen con las normas contra incendios.

Concluyó la mujer que  “todos estos son retos que hay que mejorar y que ameritan un proyecto de ley a nivel nacional de los senadores”.